LTV, DTI, DSR 차이 – 대출 심사에서 떨어지지 않으려면 꼭 알아야 할 기준
“아니, 집값의 70%까지 대출된다고 했는데 왜 나는 안 나와요?”
“연봉은 괜찮은데, 왜 대출한도가 이렇게 작죠?”
이런 질문들, 혹시 한 번쯤 들어보셨거나 직접 경험하셨나요?
그렇다면, 대출 심사에서 반드시 작용하는 3대 핵심 규제인 LTV, DTI, DSR에 대해 정확히 모르고 있었던 걸 수도 있습니다.
2025년 현재, 정부는 가계부채 안정화를 위해 이 세 가지 지표를 엄격히 적용하고 있습니다.
이번 포스팅에서는 이 용어들을 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 예시 중심으로 정리해 드립니다.
1. LTV, DTI, DSR이란 무엇인가?
먼저 간단히 각각의 개념을 정의해봅시다.
✅ LTV (Loan To Value ratio) – 담보인정비율
- 집값 대비 대출 가능 금액의 비율
- 예: 집값이 5억 원이고 LTV가 70%라면 최대 3.5억 원까지 대출 가능
✅ DTI (Debt To Income ratio) – 총부채상환비율
- 연소득 대비 연간 이자+원금 상환액 비율
- 기존 대출 포함
- 예: 연봉 5천만 원 × 40% → 연간 원리금 상환 2천만 원 이내여야
✅ DSR (Debt Service Ratio) – 총부채원리금상환비율
- 전체 금융권 모든 대출의 원리금 총합이 연소득 대비 몇 %인지
- 대출 건수, 대출 종류와 관계없이 전부 합산
✔ DTI는 주택담보대출에만 적용,
✔ DSR은 모든 대출(카드론, 학자금, 자동차할부 등)에 적용됨.
2. 실제 사례로 이해하는 LTV, DTI, DSR
사례 ①
- 집값: 6억 원
- LTV 70% → 대출 가능액: 4억 2천만 원
- 연소득: 5천만 원
- DTI 40% → 연간 2천만 원 상환 가능 → 월 166만 원 한도
- DSR 40% 적용 → 모든 금융대출 포함해 월 166만 원 이내 상환해야 함
→ 따라서 이론상 4.2억 원까지 가능하더라도, DSR로 인해 실제 대출은 3억 원 이하로 제한될 수 있음
3. 왜 이게 중요한가요? 한도보다 중요한 심사 기준
많은 분들이 **"대출은 집값의 70%까지 나온다"**는 말만 듣고 대출 계획을 세우지만, 실제 심사에서는 LTV 외에도 DTI·DSR로 인한 제한이 훨씬 강하게 작용합니다.
✅ LTV는 담보 기준,
DTI·DSR은 소득과 채무 기준입니다.
즉, 고가 주택을 담보로 잡아도 소득이 낮거나 기존 부채가 많다면,
대출 승인이 안 되거나 한도가 대폭 줄어들 수 있습니다.
4. 2025년 기준 적용 비율 총정리
구분 수도권 (9억 이하) 수도권 (9억 초과) 지방
| LTV | 최대 70% | 40% ~ 60% | 70~80% |
| DTI | 최대 40% | 40% | 최대 50% |
| DSR | 전국 공통 최대 40% (은행 기준) |
✔ 6억 이하 주택은 LTV, DTI 완화 적용 가능 (생애최초/다자녀 등)
✔ DSR은 은행별로 더 엄격하게 적용되기도 함 (30% 선별 적용)
5. 대출 준비 시 주의할 점과 팁
✅ 기존 대출 정리
- 자동차 할부, 카드론, 학자금 대출까지 DSR에 포함됩니다.
- 대출 신청 전 6개월 이내 불필요한 채무는 상환하거나 줄이는 것이 유리합니다.
✅ 소득증빙 꼼꼼히
- 근로소득자는 원천징수영수증, 자영업자는 소득금액증명원 필요
- 현금 장사, 프리랜서라면 실제 소득이 반영되지 않을 수도 있어 불이익
✅ DSR이 더 중요한 이유
- **DSR은 ‘종합적인 채무 상환 능력’**을 보기 때문에, 고정급여가 낮고 대출이 많을수록 한도가 크게 줄어듭니다.
✅ 시뮬레이션 활용
- HF(주택금융공사), 시중은행 홈페이지에서 LTV/DTI/DSR 계산기 제공
- 실제 사례 입력 후 예상 대출액 확인 가능
✅ 결론 – 대출 거절의 90%는 LTV, DTI, DSR 오해에서 시작된다
부동산 시장이 변동성이 크고, 정부 정책도 자주 바뀌는 상황에서
대출 규제는 나날이 강화되고 있습니다.
LTV는 “얼마까지 빌릴 수 있는가?”를,
DTI·DSR은 “과연 내가 그만큼 갚을 수 있는가?”를 따지는 잣대입니다.
대출을 준비하고 있다면, 이 세 가지를 정확히 이해하고 내 소득과 채무 상태를 기준으로 전략적으로 접근해야 합니다.
무작정 ‘최대한도’를 노리는 시대는 지났습니다.
이제는 ‘내가 감당할 수 있는 범위 내에서 똑똑하게 빌리는 법’을 아는 것이 핵심입니다.
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